недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяГород

Власти ускоряют реновацию?

94 827 8
Власти ускоряют реновацию?
Принятие нового закона о комплексном развитии территорий позволит сносить в том числе и не аварийные дома, а жителей выселять в любой район города.

Конец 2020-го ознаменовался для строительной отрасли важной вехой: пока россияне резали оливье, был принят закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ. Активисты небезосновательно опасаются, что благодаря новому закону будут быстрее освобождать землю под строительство.

Немного теории

Напомним вкратце, что это за закон о комплексном развитии территорий (КТР). Он призван улучшить городскую среду за счет упрощенной процедуры изъятия земли под строительство: теперь сносить допустимо и те дома (любой этажности), которые не считаются изношенными, но волею судеб стоят на расчищаемой территории — например, по соседству с гаражами или старыми зданиями. На то она и комплексность.

Программа КРТ включает дома, для которых стоимость капитального ремонта выше, чем установленный региональными властями норматив (иначе говоря, их дешевле снести, чем ремонтировать) и которые построены по типовым проектам в период индустриального домостроения (а это не только хрущевки).

В этом смысле собственники оказываются беззащитными перед бюджетами ремонтников: в смете можно указать любую сумму, и тогда ДЕЙСТВИТЕЛЬНО дешевле будет снести.

Если собственника не устраивает предложенный вариант или размер компенсации, то у него есть 45 дней со дня получения уведомления о выселении, чтобы оспорить их и отстоять свои права. По истечении этого срока власти (или представляющие их интересы застройщики) имеют право обратиться в суд и обязать строптивого собственника освободить жилплощадь и передать ее застройщику. Фактически за полтора месяца человек должен распланировать заново свою жизнь — и таких людей будут тысячи.

Принцип включения дома в программу КРТ схож с принципом включения в программу реновации, но в случае с КРТ требуется согласие не собственников, а представляющих их жильцов — последние также могут голосовать за дальнейшую судьбу дома, в котором живут, например, по договору соцнайма.

В остальном — все то же: если 2/3 голосов будут отданы за, дом включат в программу. Если собрание жильцов и собственников не состоялось, дом будет внесен в программу автоматически, и выйти из нее будет сложнее. К слову, таким образом нарушается статья 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений».

В связи с появлением новой программы нововведения появятся и для застройщиков – в частности, изменения были внесены в Земельный кодекс. Они уточняют цели и основания для изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имуществ.

В частности, поправки оговаривают запрет на снос «объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования».

Также разрешено изъятие участка, если того требует размещение объектов регионального значения для госнужд, следует из документа.

При этом изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд проводится по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления – это прописано в ст. 56.2 Земельного Кодекса.

Процесс обмена

При обмене старого жилья на новое власти будут руководствоваться принципом равнозначности: старая квартира должна быть не хуже новой. Это значит, что жилая площадь должна быть не меньше (а общая — даже больше), количество комнат — таким же, а новая квартира должна находиться в многоквартирном доме в том же (внимание!) поселении/городском округе и соответствовать региональным стандартам. В московской программе реновации гарантируется переселение в том же районе, что и сносимый дом. 

В законе о КРТ собственники вправе потребовать вместо новой квартиры денежное возмещение — рыночную стоимость освобождаемой квартиры с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (статья 32 Жилищного кодекса РФ).

Как и в случае с реновацией, собственникам разрешается доплатить, если они хотят получить квартиру больше положенной. Циан.Журнал ранее уже писал о случаях, когда «могут» превращается в «приходится». 

И еще несколько моментов.

  • Если собственник купил в попавшем в КРТ доме квартиру в ипотеку, его кредит автоматически будет перенесен на новое жилье — то, которое выбрал не он, а застройщик.
  • Взносы на капремонт, которые исправно выплачивают собственники последние годы, возвращаться не будут — они пойдут в бюджет реализации программы.
  • В программу КРТ допустимо включать не только многоквартирные дома, но и иные виды недвижимости, в том числе земельные участки (дворы, сады, гаражи).
  • Денежное возмещение невозможно, если в квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Это значит, что переселяемым семьям с детьми не удастся выбрать компенсацию.
  • Принятый закон внес изменения в Жилищный кодекс РФ: по подпункту 3 пункта 7 статьи 32.1 «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки» теперь жилье может предоставляться в пределах населенного пункта, а это — принципиальная разница.
  • В программу КРТ войдут крупнейшие города России, включая Москву (раньше предполагалось, что в столице уже действует программа реновации и КРТ на нее не распространяется).

От КТР — к реновации

И теперь — самое интересное: новая программа будет бить по тем же местам. С трудом отказавшиеся от участия в программе реновации жители пятиэтажек снова окажутся в начале уже проделанного пути. Активист и защитник дома № 17 по Осташковской улице в Москве Николай Белов рассказал, что направил в столичное правительство запрос, который касается его дома.

Осташковская ул., 17

«Я отправил запрос на официальный сайт московской мэрии с просьбой рассказать, что будет с моим домом и его окрестностями. В ответ мне сообщили, что вопрос развития КРТ «Осташковское шоссе» сейчас прорабатывается, но мой дом в эту территорию не входит. Но в ответном письме представители мэрии сообщили, что для ускорения программы реновации подбираются дополнительные стартовые площадки, в том числе уже относящиеся или гипотетически подходящие к КРТ. То есть этот новый закон по сути не только ускоряет и разгоняет программу реновации, но и помогает снова внести в список под снос дома, жители которых отказались от участия в программе. Только теперь им отказаться будет сложнее. Видимо, власти будут стараться снести все оставшиеся малоэтажки».

По словам активиста, собственники жилья теперь сами должны мониторить положение дел и рассылать запросы — в законе нет пункта о том, что власти (или представляющие их интересы в программе КРТ застройщики) обязаны рассылать уведомления о включении дома в программу с его последующим сносом. А раз пункта нет — нет и обязанности, заключает Николай Белов.

По наблюдениям собеседника Циан.Журнала, из пятиэтажного фонда в Москве не включенными в программу реновации остались только протестные дома, а те пятиэтажки, которые хотели попасть в программу, уже и так давно в нее включены.

«Есть основания полагать, что депутаты Госдумы и общественность были введены в заблуждение. Разработчики закона уверяли, что закон о КРТ нужен в первую очередь для регионов, но официальный ответ, которое дало мне правительство Москвы, фактически опровергает этот тезис. Сама программа реновации оказалась очень токсичной и сопровождалась серьезными протестами и в 2017-м, и в 2019 годах, когда шли публичные слушания».

Что отвечают сверху?

Руководитель управления информационной политики и пресс-службы Фонда реновации Ирина Цибий ответила, что фонд «не имеет компетенций для комментирования законопроектов» и запрос Циан.Журнала задан не по адресу.

В Департаменте городского имущества Циан.Журналу также ответили, что это не их тема и посоветовали обратиться в пресс-службу Департамента политики. От последнего ответа мы не дождались.

Пресс-служба Москомархитектуры заявила, «данный закон пока приняли в Госдуме на федеральном уровне, и в Комитете еще нет информации о применении данных норм, поэтому, к сожалению, ничего дать не можем». Кроме того, добавили в Москомархитектуре, «по 633-ПП (постановление правительства Москвы "Об утверждении Положения о Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы" от 7 ноября 2012 года № 633-ПП. — Прим. ред.) Москомархитектура не уполномочена на толкование законодательства. Политические решения о механизме КРТ в Москве еще не приняты».

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор сообщил Циан.Журналу, что на платформе этой независимой гражданской общественной инициативы планируется открыть ситуационный центр по реализации проекта КРТ в регионах.

«Если мы будем получать из регионов информацию о нарушении закона, таким фактам будет даваться необходимая экспертная оценка, после чего материалы будут направлены в Госдуму и Минстрой РФ для принятия дополнительных решений», — пообещал Александр Моор.

По мнению адвоката Станислава Станкевича, специализирующегося на вопросах жилищных и имущественных прав, новый закон о КРТ «лишь расширит территории уничтожения неаварийного жилья за счет тех домов, собственники которых огромными усилиями в 2017-м отбились от включения в программу сноса по реновации».

Снос сразу целыми кварталами повышает рентабельность последующей застройки, отмечает эксперт. Для тех, кто не хотел бы участвовать в программе КРТ, он составил краткую инструкцию, сразу оговорившись, что универсального рецепта нет, но есть очевидные действия, которые снизят риск попадания дома под снос.

как снизить риск попадания в программу КРТ
  • Следить на официальных сайтах мэров, префектур, управ за любой информацией о программе КРТ. Так как информация может быть скрыта, следует вести постоянную переписку, выясняя планы городских властей на конкретный дом (как это сделал Николай Белов).
  • В переписке следует подчеркивать, что частные собственники не хотят лишаться своего имущества ни при каких обстоятельствах.
  • Не исключено, что имеет смысл провести общее собрание собственников для закрепления этой позиции и наделить совет дома или нескольких выбранных лиц полномочиями представлять интересы собственников.
Комментарии 8
fint Good3 февраля 2021, 14:28

Полнейший беспредел

Ответить
Владимир Корнаухов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 февраля 2021, 21:35

Хочется выразиться менее дипломатично... .

Владимир Корнаухов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 февраля 2021, 3:01

"Если собрание жильцов и собственников не состоялось, дом будет внесен в программу автоматически и выйти из нее будет сложнее..."- таким образом, власти постарались максимально подготовить правовое поле для фактического отъёма средств граждан? К примеру, в Москве можно будет снести под соусом КРТ для последующей коммерческой застройки, к примеру, квартал жилых домов на Тверской, предоставив бывшим собственникам взамен "равноценные" квартиры где-нибудь в Некрасовке либо "компенсации".

Мария3 февраля 2021, 14:46

Комплексная застройка конечно лучше точечной, но вот как бы под эту метлу не попали действительно старинные и красивые зданя, которые могут и не числиться как ахитектурный памятник и не охраняться законом. А вообще страшнее всего выглядят не пятиэтажки, а панельные дома 12-16 этажные, постороенные в 70-е, но их вряд ли тронут, слишком много людей придется обеспечить жильем...

Ответить
Александр7 февраля 2021, 17:03

Абсолютно согласен. Причём кирпичные хрущёвки подчас дадут фору панелькам в тепло- и шумоизоляции.

Александр7 февраля 2021, 17:08

Новый государственный сапог. Абсолютное наплевательское отношение к частной собственности. Всё делается под соусом "вот раньше строили плохо, а сейчас мы знаем как хорошо и сделаем вам это хорошо".
Зато пусть только собственники соберутся выйти вместе к стройке во дворе - тут же будут избиты ЧОПом строителей при полном равнодушии к происходящему полиции.

Ответить
ID: 590082047 марта 2021, 4:04

О Боги! Даже тут развели демагогию.
Ощущение , что в нашей стране только дай повод к чему придраться ...
Легко Вам, наверное, рассуждать, сидя в собственных квартирах - либо новостроек, либо недавно реконструированных домов ?! Скажу Вам следующее - Я, непосредственно, житель одного из таких пятиэтажных «затонувших кораблей», причём ещё и коммунальной квартиры. Дом 62г постройки. Вонь, которая стоит на весть подъезд из подвала, иногда доводит до слез, причём не от обиды и жалости , а естественным образом. Трубы прогнили до самых водостоков. Зачистки инея и плесени на стенах хватает не более чем на 3-4мес. Течёт крыша, натяжные потолки на последнем этаже - как минимум глупая затея. Интернет в некоторые из этих домов просто нельзя провести. Звонишь, а провайдеры говорят - «извините , невозможно провести, дом старый , нет покрытия». Перекосившиеся балконы. Частично отвалившийся кирпич фасада. Зашарпанные подоконники подъездов. И перечислять ещё можно бесконечное множество, пишите на почту - могу фото предоставить. Все это уже пережитки прошлого. Не перехожу на личности и тем более не желаю никого обидеть.
Но мне лично нет 30. И Я сторонник перемен и перестроек. А вот подобные умники , старшего поколения, занимают Ваши позиции и разделяют мнения. Мол у одних ремонт свежий. Другие в грудь бьют и с уверенностью утверждают , что переселят «к черту на рога», ещё и метраж дадут меньший.( хотя по программе реновации уже было сказано , что в том же округе выдадут !)
В общем, инфантильность старшего поколения , по-другому не назову.

Жду с нетерпением сноса ! Дорогая Мэрия -Выделите, пожалуйста , мне квартиру в новостройке по регламенту программы, а в мою заселяйте всех недовольных и возмущённых. Обещаюсь навещать переодически , заносить освежители воздуха и интернет бесплатно раздавать !

Ответить
ID: 198975437 марта 2021, 12:14

ID: 59008204, «Дорогая Мэрия -Выделите, пожалуйста , мне квартиру в новостройке по регламенту программы» Дорогой собственник, по регламенту программы, собственник комнаты в коммунальной квартире получает квартиру только при условии покупки дополнительных метров.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru