Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ВторичнаяПомощник по недвижимостиАренда

Недвижимость нерезидентов: налоги и льготы

Записал Эдуард Филин19 декабря 2023 14 366
2024-01-12T14:39:47.208136+00:00
Недвижимость нерезидентов: налоги и льготы
За последние несколько лет более полумиллиона человек уехали жить за пределы России. Налоговый консультант Наталья Пенькова рассказывает, какие налоги и в каком размере должны платить в РФ нерезиденты с владения, продажи или сдачи имущества в аренду.

По закону, налоговым резидентом России становится любой, кто находится в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Те же, у кого за это время нужного «стажа» не набралось, считаются нерезидентами — вне зависимости от своего гражданства. 

Сдайте или продайте свою квартиру

При этом внутри года статус может меняться и окончательно фиксируется 31 декабря. Но это не значит, что со следующего года дни, проведенные за границей, обнуляются.   

Пример
  • Иван к 31 декабря 2022 года прожил в Болгарии 90 дней подряд (октябрь−декабрь), остальное время он жил в России. В 2022 году он был налоговым резидентом РФ. 
  • В 2023 году он остался в Болгарии еще на 95 дней, и весной 2023 года стал нерезидентом.
  • В середине июня Иван вернулся в Россию и к 31 декабря 2023 года провел на ее территории более 183 дней подряд, снова закрепив за собой статус резидента РФ.

Для упрощения подсчетов можно воспользоваться ресурсами-калькуляторами, помогающими определить налоговый статус. 

Но помните, что при расчете не учитываются: 

  • лечение или обучение сроком до шести месяцев; 
  • поездки для работы на морских месторождениях нефти и газа;
  • военная или госслужба за границей (письмо Минфина № 03-04-06-01/182).  

Во всех этих случаях человек остается налоговым резидентом РФ. 

Особенности НДФЛ для нерезидентов

Если нерезидент получил доход при продаже жилья, то он, как и резидент, должен будет заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). 

Но дальше начинаются различия: 

  1. Ставка налога на доходы физлиц для нерезидентов — 30%  указанной в договоре купли-продажи суммы. Это почти в 2,5 раза выше, чем у резидентов, для которых эта ставка составляет 13%. 
  2. Для нерезидента не работают никакие налоговые вычеты, и он не может уменьшить доход от продажи недвижимости на понесенные при ее покупке расходы.
Пример

Иван купил квартиру в 2021 году за 3 млн рублей, а в 2022-м продал ее за 5 млн рублей. По итогам 2022 года (когда был получен доход) он стал нерезидентом. 


НДФЛ нерезидента: 5 млн × 30% = 1,5 млн рублей


Если бы Иван был резидентом, расчет был бы другим. Например, он мог бы заявить вычет и учесть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры — 3 млн рублей. 


Тогда налог составил бы: (5 млн – 3 млн расходов) × 13% = 260 тыс. рублей 

Важные детали: 

  1. Датой получения дохода от продажи недвижимости считается тот день, когда продавец получил деньги. Это не всегда происходит день в день, и даже месяц в месяц с оформлением сделки.  
  2. Для расчета НДФЛ важен статус человека на 31 декабря того года, когда прошла сделка, а не его статус в день сделки. То есть, если на дату сделки продавец резидент, а на 31 декабря — нет, то налог ему начислят как нерезиденту.

Льготы для нерезидентов

Тем не менее ряд льгот нерезидент применить все-таки может. 

1. Правило о сроках владения недвижимостью работает независимо от налогового статуса. 

Если продаваемая недвижимость находилась во владении пять лет и более, то собственник не платит НДФЛ вне зависимости от своего статуса. 

2. Сокращение срока владения до трех лет для нерезидентов также работает (письмо Минфина № 03-04-05/87049). 

Напомним, что срок уменьшается, если недвижимость: 

  • унаследована; 
  • получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;
    • перешла по договору пожизненного содержания с иждивением; 
    • приватизирована; 
  • является единственным жильем (долей в праве собственности на него);
  • находится в льготных регионах (например, в Севастополе, ХМАО и других).
Собственность супругов: 

кто и какие налоги должен платить

3. Нерезиденты попадают под действующий с 2021 года № 382-ФЗ, согласно которому некоторые плательщики полностью освобождаются от налога. 

Это происходит, если в семье двое и более детей и одновременно соблюдаются следующие условия: 

  • Минимум двое родных или усыновленных детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок — студент очного отделения). 
  • Вместо проданного жилья семья в том же году или до 30 апреля следующего года купит другое жилье.
  • Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
  • Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
  • На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого. 

Если все эти условия соблюдены, то независимо от срока владения налог платить не придется, в том числе и нерезидентам. Льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.

Как нерезиденты отчитываются о полученном доходе при продаже жилья

По истечении календарного года, в котором получен доход, нужно до 30 апреля заполнить и подать в ФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ, указав в ней статус налогоплательщика «нерезидент» и внеся все данные о полученных доходах. 

Срок уплаты налога для нерезидентов такой же, как для резидентов: до 15 июля года, следующего за годом продажи. 

Налог на имущество для нерезидентов

Налог на имущество физических лиц платят те, у кого в собственности есть дом, квартира, комната, гараж, машино-место или другой объект недвижимости. Налоговый статус плательщика не влияет на ставки по этому налогу. Резидент ты или нерезидент — платишь от 0,1 до 2% кадастровой стоимости в зависимости от вида недвижимости.

Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить


Проверяет ли ФНС статус налогоплательщика при подаче декларации?

Пока налоговая инспекция не практикует обязательную проверку статуса плательщиков-физлиц. Тем не менее такая возможность есть: ведомство может уточнить (и довольно быстро) у таможенной службы, когда человек пересекал границу. 

Сейчас это делают, когда у налоговой появляются какие-то подозрения. Например, инспектор видит, что квартира продана по генеральной доверенности, оформленной за границей у российского консула. 

важно

На практике такие проверки очень редки, но они есть, поэтому, подчеркивает Наталья Пенькова, нужно помнить о риске раскрытия статуса нерезидента. Однако пока не доказано иное, гражданин с российским паспортом и постоянной регистрацией в РФ считается резидентом. 

Что будет, если скрыть статус нерезидента 

Если при продаже недвижимости нерезидент уплатил НДФЛ по ставке для резидента (13%), с него взыщут недоплату плюс пени

Если нерезидент воспользовался вычетами, которые ему по статусу уже не положены, то деньги придется вернуть в бюджет. 

Скрывая статус нерезидента, надо учитывать, что выяснить этот факт налоговая может и через несколько лет. После чего поданную декларацию признают неправильной и налог пересчитают. 

важно

Если человек постоянно живет в России (более 183 дней подряд), но работает на иностранную компанию, он все равно является налоговым резидентом РФ. 


Как резидент он обязан уведомлять ФНС об открытии счетов в зарубежных банках. Но если он станет нерезидентом, такой обязанности у него больше не будет. 

Может ли нерезидент сдавать жилье в аренду как самозанятый? 

Для самозанятых понятий «резидент» или «нерезидент» не существует. Нерезиденту ничто не мешает стать самозанятым, сдавать квартиру в аренду и платить налог по ставке 4 или 6% (размер зависит от того, кто снимает жилье: физлицо или юрлицо/ИП).  

В качестве региона уплаты налога на профессиональный доход следует указывать тот, в котором находится квартира. Платить придется по итогам каждого месяца, в котором были доходы. Никаких отчетов при этом сдавать не требуется. 

Таким образом, при оформлении самозанятости для уехавших из России арендодателей ничего особенно не меняется. Но если вы хотите продать жилье и тем более воспользоваться налоговыми льготами, возможно, выгоднее снова стать налоговым резидентом, перед сделкой проведя в РФ хотя бы 183 дня подряд.    

Ипотека с Циан: заполните одну анкету и получите одобрение в 9 ведущих банках

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#купля-продажа#аренда#дом#налоги#законодательство#квартира#недвижимость#релокация
купля-продажаарендадомналогизаконодательствоквартиранедвижимостьрелокация
Сейчас обсуждают
Аноним
19 мая 2024
редакцияeditorial@cian.ru