Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Помощник по недвижимости

Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

Михаил Вербицкий1 апреля 2024 104 012
2024-04-15T05:32:03.439453+00:00
Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить
До 2 мая россияне обязаны подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Одна из существенных статей таких доходов — прибыль от операций с недвижимостью. Циан.Журнал рассказывает, как легально избежать платежей или уменьшить их и как изменилось налоговое законодательство.

Кому нужно платить налог с продажи недвижимости 

Налог с продажи квартиры или дома уплачивает именно продавец — как тот, кто получает налогооблагаемый доход. Ставка налога — 13% цены продажи. Для нерезидентов РФ сумма увеличивается до 30%.

Однако есть условия, при которых ничего платить не нужно: 

  • если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
  • если вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — три года);
  • если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;
  • если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);
  • если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);
  • независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).

Тем, кто соответствует одному из этих условий, не нужно подавать налоговую декларацию.

Как платить налог с продажи унаследованной вами квартиры

Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, например, от мужа (брак был официальным), то минимальный срок владения для продажи без налога — три года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры, говорит Наталья Бунина, адвокат КА Pen & Paper. 

Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении (это нужно документально подтвердить).

Собственность супругов:

кто и какие налоги должен платить

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры

Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налога спустя три года.

 Близкими родственниками признаются:

  • родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — пять лет. В противном случае продавец должен будет уплатить в бюджет 13% от цены продажи квартиры. 

При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.

Приведем два примера

Пример 1

Мама подарила Наталье квартиру в 2021 году. Так как подарок получен от близкого родственника, то НДФЛ за него Наталье платить не пришлось. В 2023 году Наталья продала квартиру за 5 млн рублей при кадастровой стоимости объекта в 3,9 млн рублей. 

Срок владения квартирой был меньше трех лет, поэтому Наталье придется заплатить налог за продажу (НДФЛ). Ее мама в свое время получила эта квартиру от работодателя, а затем приватизировала, то есть расходов на ее покупку не несла. Поэтому уменьшить налогооблагаемый доход Наталья сможет только на 1 млн рублей (размер ежегодного налогового вычета). 

Так как цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости, для расчета берется стоимость сделки. 

Считаем налог к уплате:   

5 млн – 1 млн = 4 млн × 13% (ставка НДФЛ) = 520 тыс. рублей. 

Но если бы мама Натальи купила эту квартиру, например, за 2 млн рублей (и могла документально подтвердить этот факт), то налог был бы меньше: 

5 млн (цена при продаже) – 2 млн (расходы дарителя) = 3 млн × 13% = 390 тыс. рублей. 

Важно: применить для уменьшения налогооблагаемого дохода одновременно и ежегодный налоговый вычет, и расходы дарителя нельзя. Надо выбрать что-то одно.


Пример 2

Тетя подарила Артему квартиру в 2022 году, кадастровая стоимость объекта тогда составляла 3 млн рублей. В 2023 году Артем подал налоговую декларацию и заплатил НДФЛ 13% (390 тыс. рублей), так как подарок был не от близкого родственника. 

В 2024 году он продал квартиру за 4,5 млн рублей (при кадастровой стоимости в 3,5 млн). Минимальный срок владения не истек, поэтому надо будет заплатить налог с продажи имущества. Так как цена продажи больше 70% кадастровой стоимости, для расчета налога берется именно она. 

Артем может уменьшить налогооблагаемый доход либо на ежегодный налоговый вычет (1 млн рублей), либо на кадастровую стоимость при дарении (за него он уже уплатил налог в 23-м году). Выгоднее выбрать второй вариант. 

Считаем налог: 

4,5 млн – 3 млн = 1,5 млн × 13% = 195 тыс. рублей. 


Что изменилось в законодательстве

1. Россиянам упростили порядок получения налогового вычета. Теперь для этого необязательно подавать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно собирать документы, а можно только заполнить заявление в личном кабинете на сайте ФНС

Это возможно, если соблюдены 2 условия:  

  • жилье куплено после 2019 года;
  • банк-кредитор подключился к сервису предоставления налоговых вычетов в упрощенном порядке.

Если во вкладке «Вычеты» → «Вычеты в упрощенном порядке» в личном кабинете есть предзаполненное заявление, значит ваш банк присоединился к сервису, и вы можете вернуть НДФЛ в упрощенном порядке. Заявление нужно проверить и подтвердить. Срок возврата по упрощенной процедуре — до 2 месяцев. 

2. Возможность оформить налоговый вычет при покупке новостройки владелец получает только после ее регистрации в Росреестре. Это установлено пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК. При этом само право на вычет возникает раньше — после подписания передаточного акта. Поправка действует с 2022 года, раньше регистрации можно было не дожидаться. 

Отметим, что при продаже новостройки, приобретенной по ДДУ или договору участия в ЖСК, минимальный срок владения считается с даты полной оплаты стоимости такого жилья или доли в нем. 

Пример

Павел заключил договор долевого участия в апреле 2023 года и тогда же полностью оплатил его. Если он захочет продать квартиру, то без налога он сможет это сделать в мае 2028 года (5 лет владения по общему правилу). 

Андрей купил новостройку по ДДУ тоже в апреле 2023 года, но платеж разбил на две части. Первую внес в день покупки, а вторую — в октябре 2023 года. Минимальный срок владения в этом случае отсчитывается с момента полной оплаты, поэтому у Андрея он истечет в ноябре 2028-го, а не как у Павла — в мае. 

Правило распространяется на жилые помещения, доход с которых физлица получили начиная с 2019 года. Если налоговая требует подать декларацию, так как по сведениям из Росреестра прошло менее пяти лет владения, следует ответить, что физлицо не должно отчитываться, и приложить подтверждающие документы.

3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок. 

В последнем случае следует соблюсти несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью. 

Необходимые условия: 

  • обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей; 
  • квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
  • купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
  • кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей; 
  • у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире. 
важно

С 12 апреля 2022 года любая электронная переписка с налоговой вне личного кабинета на сайте ФНС должна вестись только через российские почтовые сервисы. Во избежание кибератак инспекция не принимает письма с доменов США и Европы. Среди доменов стран, пропавших под ограничения: .com, .us, .net, .org, .gov, .mil, .gb, .uk, .at, .be, .bg, .hu, .de, .dk, .ie, .es, .it, .cy, .li, .lv, .lt, .lu, .mt, .nl, .pl, .pt, .ro, .sk, .si, .fi, .fr, .hr, .cz, .se, .ee, .ua, .ch.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

1. Дождаться истечения минимального срока владения — пяти лет (по общему правилу).

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (не более 1 млн рублей для жилой недвижимости и земельных участков).

3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры.

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).

«Имущественный вычет, как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, которая не превышает размера дохода, полученного лицом. Если недвижимость унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее чем через три года налог рассчитают в общем порядке. При этом могут учесть расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение», — говорит Екатерина Цепова, руководитель Агентства налогового консалтинга.

ВАЖНо

Доходы от продажи квартиры можно также уменьшить на размер стандартных, социальных и имущественных налоговых вычетов, связанных с приобретением жилья. Для этого необходимо предоставить в ИФНС подтверждающие документы.

Не стоит искусственно занижать «продажную» стоимость в договоре. Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придется уплатить исходя из этого процента.

«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать ее за 25 млн. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога. 

Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключен, жена все равно имеет право владеть долей в этой квартире. Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно.

Важно

Собственники, продавшие квартиры на рубеже 2023–2024 годов, могут столкнуться с требованием доплатить НДФЛ. Это связано с переоценкой кадастровой стоимости жилья в 2023 году. В некоторых регионах ее увеличили почти в два раза, например, в Москве стоимость по кадастру в среднем выросла на 20%.   


Если сделка началась в конце 2023-го, но завершилась в январе 2024-го, ФНС будет учитывать новую кадастровую стоимость. Чтобы понять, какую сумму брать для расчета налога (по договору или 70% от кадастра), надо запросить свежую выписку из ЕГРН и проверить кадастровую стоимость объекта.

Как уплатить налог

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика.

Что произойдет, если не платить 

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как подать налоговую декларацию при продаже жилья
Ответы на вопросы и пример

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#наследство#дом#налоги#помощник по недвижимости#покупка
наследстводомналогипомощник по недвижимостипокупка
Сейчас обсуждают
Аноним
19 мая 2024
редакцияeditorial@cian.ru